По итогам первого полугодия 2024 года объем инвестиций в недвижимость России составил 457 миллиардов рублей, что на 9% превышает показатели аналогичного периода прошлого года, сообщает Ricci. Этот результат оказался выше ожиданий, отмечает Ирина Ушакова, партнер и руководитель инвестиционной платформы Ricci. Основной вклад в рост внесли две крупные сделки в сегментах торговли и складов, одна из которых была завершена в последний день июня и существенно повлияла на общую статистику.

Смещение интересов инвесторов: от офисов к торговым центрам

По данным NF Group, ранее опубликованным до публикации данных Ricci, инвестиции в недвижимость за первое полугодие были ниже прошлогодних на 33%. Однако по итоговым цифрам Ricci наблюдается противоположная тенденция. Доля вложений в офисные помещения снизилась на 18 процентных пунктов, а в складские — на 11. В то же время гостиничная недвижимость выросла с минимальных 1% до 3%, а торговые объекты — на 22 п. п. По итогам года инвестиции в торговый сегмент увеличились на 25% — в основном благодаря передаче сети торговых центров в структуру закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ).

Торговые центры возвращаются в фокус инвесторов

В последние шесть лет торговая недвижимость сталкивалась с вызовами: снижение посещаемости офлайн-магазинов после пандемии, рост онлайн-торговли и уход иностранных брендов. Тем не менее сейчас этот сегмент воспринимается инвесторами более позитивно, чем склады — где строительство опережает спрос — и офисы.

Управляющий директор Союза торговых центров Сергей Платицын отмечает, что качественные ТЦ продолжают генерировать стабильный денежный поток. После ухода части иностранных брендов рынок адаптировался: освободившиеся площади заняли российские и новые зарубежные операторы, а посещаемость многих успешных объектов восстановилась. При этом предложение высококачественных торговых центров ограничено, и часть собственников готова рассматривать продажу. Это создаёт возможности для инвесторов приобрести действующий актив с прозрачной экономикой, установленными арендаторами и потенциалом роста доходности через реконцепцию или улучшение управления.

Не все ТЦ одинаково востребованы

Однако эксперты подчеркивают, что спрос сосредоточен исключительно на объектах с хорошей локацией, высоким трафиком, низкой вакантностью и сильным пулом арендаторов. Слабые или устаревшие торговые центры остаются трудными для продажи и требуют значительного дисконта или дополнительных вложений.

Перспективы торгового сегмента: вызовы и изменения

Многие аналитики относятся к будущему торговой недвижимости с осторожностью. По данным NF Group, российские бренды, ранее активно занимавшие площади ушедших иностранных арендаторов, сейчас замедляют расширение: минимизируют открытие новых магазинов и фокусируются на повышении эффективности существующих точек. Ключевые вызовы — рост операционных расходов, увеличение налоговой нагрузки и снижение покупательской способности, влияющее на обороты во всех каналах продаж.

В Москве, например, прогнозируется рост вакантных площадей в ТЦ с текущих 5,9% до 8% к концу года. По словам гендиректора «INFOLine-Аналитика» Михаила Бурмистрова, на конференции CORE.XP, издержки ритейла растут быстрее, чем возможности переложить их на потребителя. Ритейл в офлайн-формате, по его мнению, деградирует — магазины в торговых центрах закрываются.

Новые направления в торговле: фитнес и готовая еда

Сейчас одним из наиболее перспективных арендаторов для ТЦ может стать сетевой фитнес-клуб. В то же время растут продажи готовой еды в ритейле — особенно среди населения, живущего в одиночку. Крупнейшие сети супермаркетов активно строят фабрики-кухни, что формирует новый кластер недвижимости, спрос на который, по оценке Бурмистрова, будет очень высоким.

По материалам: Rg.ru